· 7 хв · Юридичні питання
Проти чого працює цей перелік
Двічі продані вілли. Договори оренди, підписані людьми, які не володіли землею. Будівлі в неправильній зоні. Це поширені історії на Балі і стала риса ринку.
Заспокоює те, що захист від цього системний. Набір документів, який відповідає на питання «чи це справжнє і чи може ця людина мені це продати», добре визначений. Пройдіть його — і більшість катастрофічних сценаріїв стають неможливими.
Це і є той перелік: кожен документ, що це таке і що саме в ньому перевіряти.
Правило нуль: перевіряйте в джерелі
Документ, який вам дав продавець або агент, не доводить нічого. Сертифікати підробляють. Значення має перевірка за первинним записом.
Віднесіть земельний сертифікат до місцевого земельного офісу (BPN/ATR) і замовте офіційний пошук за титулом, який підтвердить, що сертифікат справжній і зареєстрований, що зазначений власник збігається з продавцем, що обтяжень не зафіксовано і що розміри відповідають фактичній ділянці. Вартість, за повідомленнями, приблизно 50–200 USD, строк — 3–7 робочих днів.
Наймайте власного незалежного нотаріуса або PPAT. Не користуйтеся спеціалістом, якого обрав продавець, девелопер чи агент. Перевірку в BPN має проводити уповноважений PPAT, а договір має перевірити від вашого імені юрист із досвідом в індонезійському праві нерухомості.
1. Земля і титул
| Документ | Що це | Що перевіряти |
|---|---|---|
| Sertifikat tanah (SHM, SHGB, SHP або HMSRS для окремих одиниць) | Земельний сертифікат — ім'я власника, тип права, площа, посилання на карту | Номер сертифіката, зареєстрований власник, межі, дата завершення для HGB і Hak Pakai |
| Підтвердження Buku Tanah | Внутрішній земельний реєстр BPN | Письмове підтвердження, що сертифікат, власник і статус обтяжень збігаються |
| Surat Ukur | Лист вимірювання | Координати меж проти фактичної ділянки і проти того, що вам показували |
| Пошук обтяжень | Зареєстровані іпотеки, застави, спори | Будь-яке Hak Tanggungan має бути офіційно знято (roya) до передачі |
| Історія власності | Ланцюг титулу | Розриви через спадкування, дарування чи неформальний продаж створюють ризик спорів у майбутньому |
Іноземці не можуть володіти SHM. Підтвердьте, що тип сертифіката сумісний зі структурою, у яку ви насправді входите.
2. Хто має право продавати
Саме через цей розділ зривається більше угод, ніж через будь-який інший, і зазвичай уже після внесення завдатку.
| Документ | Чому це важливо |
|---|---|
| KTP або паспорт продавця | Особа має точно збігатися із зареєстрованим власником |
| Свідоцтво про шлюб і згода подружжя | За індонезійським законом про шлюб (UU 1/1974) майно подружжя є спільним, якщо шлюбний договір не передбачає іншого. Одружений продавець зазвичай не може продати чи здати в оренду без згоди дружини або чоловіка — відсутність згоди може зробити угоду оспорюваною |
| Згода спадкоємців | Якщо земля успадкована, згоду мають дати всі законні спадкоємці. Один відсутній спадкоємець може зробити угоду недійсною |
| Документи компанії (продавець — юридична особа) | Установчий акт, затвердження міністерством, NIB, реєстр акціонерів і рішення органу управління про схвалення продажу |
На Балі поширена ситуація, коли земля залишається зареєстрованою на померлого члена родини, і це відомий сценарій, коли раніше не залучені родичі з'являються пізніше і заявляють свої права.
Згоду подружжя оформлюйте нотаріально. Згоду спадкоємців беріть у кожного спадкоємця.
3. Зонування і просторове планування
| Документ | Що перевіряти |
|---|---|
| ITR (Informasi Tata Ruang) | Офіційна класифікація зонування конкретної ділянки |
| RTRW (план регентства) | Загальна класифікація |
| RDTR (детальний план на рівні ділянки) | Класифікація на рівні ділянки — перевіряйте обидва; вони не завжди збігаються |
| Права доступу | Підтверджений публічний або зареєстрований приватний доступ до об'єкта |
На землі зеленої зони законно будувати не можна, а обіцянка продавця «владнати зонування» — це не план. Перекласифікація є формальною державною процедурою, яка не є ані швидкою, ані гарантованою. Отримуйте ITR самостійно або через свого юриста. Ніколи не приймайте усних запевнень агента.
4. Будівельні дозволи
| Документ | Що це | Що перевіряти |
|---|---|---|
| PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) | Погодження будівництва, замінило старий IMB | Справді видане і зареєстроване; звіряйте з реєстром дозволів |
| SLF (Sertifikat Laik Fungsi) | Сертифікат придатності до експлуатації | Потрібен для ліцензування короткострокової оренди |
| Затверджений проєкт | Дозволене планування | Має відповідати тому, що фактично збудовано — споруда, що виходить за межі дозволу, створює проблеми зі страхуванням, перепродажем і контролюючими органами, і вони переходять до вас |
| IMB (старіші об'єкти) | Будівельний дозвіл до реформи Cipta Kerja | Досі актуальний для будівель, дозволених до зміни |
5. Ліцензії на орендну діяльність
Якщо ви плануєте здавати об'єкт в оренду, ліцензованим має бути сам об'єкт. Це окреме питання від найму управителя.
- Ліцензія Pondok Wisata для невеликих гостьових будинків, що підпадають під критерії, або готельна чи пансіонна бізнес-ліцензія, зазвичай через PT PMA, для більшості вілл в іноземній власності, що працюють у масштабі
- NIB (бізнес-номер), зареєстрований під правильним кодом діяльності KBLI для розміщення
- Підтвердьте, що ліцензія є або може бути отримана, до купівлі — і врахуйте, що ліцензії не переходять автоматично при зміні власника
6. Податкові документи
| Документ | Що перевіряти |
|---|---|
| SPPT PBB і квитанції про сплату | Річний податок на землю і будівлю — просіть за останні роки; несплачена заборгованість стане вашою |
| NPWP продавця | Податковий номер |
| Підтвердження сплати PPh Final продавцем | Має бути сплачений до укладення акта |
| Підтвердження BPHTB | Податок на придбання, який сплачує покупець там, де він застосовується — зазвичай не застосовується до операцій Hak Sewa |
| Записи про комунальні платежі | Непогашені залишки |
7. Договори
| Документ | Стосується | Ключові моменти |
|---|---|---|
| MOU / договір завдатку | Усіх | Завдаток на нотаріальний ескроу, ніколи на особистий рахунок |
| Akta Sewa (акт оренди) | Право користування | Механізм продовження, права передачі, компенсація за поліпшення після завершення строку |
| PPJB | Етап будівництва | Дата передачі, гарантія девелопера, права на скасування, вирішення спорів |
| AJB | Передача титулу | Укладається перед PPAT і реєструється — саме реєстрація робить його дійсним |
| Договір управління | Оренда | База нарахування комісії, націнки на витрати, звітність, розірвання, право на дані |
| Страховий поліс | Усіх | Покриття, винятки, хто є застрахованою стороною |
Визначальною є версія індонезійською мовою. Замовляйте перевірку саме індонезійського тексту, а не лише перекладу.
8. Додаткові документи для етапу будівництва
Окрім усього наведеного вище, девелопер має вміти підтвердити:
- Титул на землю належить девелоперу зараз
- PBG виданий, а не поданий на розгляд
- Наявність інфраструктури і комунікацій підтверджена
- Прогрес будівництва підтверджений звітом технічного нагляду або управління будівництвом
- Завершені зіставні проєкти з покупцями, з якими можна зв'язатися
Чому саме ці пункти мають юридичне значення, ми пояснюємо в матеріалі Нерухомість на етапі будівництва на Балі: переваги та ризики.
Про Girik і Letter C
Старі сільські записи на кшталт Girik, Letter C і Petok D є податковими записами та записами про звичаєве користування, а не зареєстрованими титулами на землю.
За PP 18/2021 п'ятирічне вікно для їх конвертації в зареєстровані титули закрилося 2 лютого 2026 року. Після цієї дати такі документи більше не є доказом права власності; у кращому разі вони слугують допоміжним свідченням для заяви про реєстрацію. На практиці це підвищує тягар доказування, ускладнює фінансування і відкриває шлях претензіям третіх осіб.
Одне уточнення, бо навколо цього поширилося багато дезінформації: міністерство прямо спростувало заяви про те, що незареєстровану землю вилучатимуть. Зміна стосується доказової сили, а не конфіскації.
Практичний наслідок такий: якщо документи продавця на землю складаються лише з Girik або Letter C, землю потрібно зареєструвати і конвертувати, перш ніж угода стане безпечною. Цей процес довгий, а результат невизначений. Не рухайтеся далі без експертної допомоги і готовності до тривалих строків.
Строки, вартість і перевірка на тиск
Належна перевірка займає від двох до шести тижнів. Лише пошук за титулом у BPN триває 3–7 робочих днів.
Незалежний юридичний супровід для іноземного покупця зазвичай коштує 1 000–5 000 USD залежно від складності, а повна перевірка зонування і цільового використання може сягати кількох тисяч. На тлі покупки на сотні тисяч це не той пункт, на якому варто економити.
Що підводить нас до найнадійнішого тривожного сигналу: тиску скоротити строки. «Є ще один покупець.» «У п'ятницю ціна зросте.» Добросовісні продавці дають тижні на перевірку, бо очікують, що її пройдуть. Терміновість — це техніка продажу, і на цьому ринку вона часто є технікою недопущення саме тих перевірок, про які ця стаття.
Інші тривожні сигнали: прохання внести завдаток на особистий рахунок, а не на нотаріальний ескроу; продавець, агент чи девелопер пропонує «свого» нотаріуса як єдиний варіант; документи дають лише копіями, а оригіналів немає; і будь-яке пояснення юридичної структури, яке змінюється залежно від того, кого ви питаєте.
Коротка версія
Просіть оригінали. Перевіряйте в BPN через власного PPAT, а не довіряйте теці, яку вам дали. Підтвердьте, що продавець має законне право продавати, включно з подружжям і спадкоємцями. Перевіряйте зонування на рівні ділянки. Звіряйте дозволи з тим, що фактично збудовано. Закрийте податкове питання. Читайте індонезійський текст договору.
Нічого екзотичного в цьому немає, і нічого з цього не є необов'язковим. Це різниця між тим, щоб володіти нерухомістю, і тим, щоб тримати папери про неї.
Ця стаття є загальною інформацією і не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією. Вимоги до документів, регулювання і процедури відрізняються залежно від регентства, структури угоди і типу нерухомості та змінюються з часом. Наведені вартість і строки є загальними ринковими оцінками. Для перевірки вашої конкретної угоди залучіть кваліфікованого індонезійського юриста з нерухомості та незалежного нотаріуса або PPAT, перш ніж переказувати кошти.
