· 8 хв · Покупцю

Більшість покупців починає з мрії про віллу

Приватний басейн, стіни навколо саду, ніхто не ходить над головою.

А потім вони рахують, скільки коштує утримувати все це за вісім часових поясів звідси. Персонал і обслуговування. Управитель, який забирає чверть валового доходу. Басейн, який потребує догляду незалежно від того, живе там хтось чи ні. І керовані апартаменти в житловому комплексі починають виглядати як інший бізнес. Іноді — як кращий бізнес.

Іноді. У формату комплексу є справжні структурні переваги і справжні структурні слабкості, а маркетинг, який ви побачите, зазвичай згадує лише перший список. Ось збалансована версія.

Спершу: що саме ви купуєте?

«Апартаменти в комплексі» — це опис типу будівлі, а не юридичного статусу. На Балі для таких об'єктів використовують дві різні юридичні структури, і різниця між ними важливіша за планування самої одиниці.

Право користування (Hak Sewa). Ви маєте нотаріальний договір, який дає вам користування конкретною одиницею протягом визначеного строку, — та сама структура Hak Sewa, що й для вілл. Дозвіл на проживання не потрібен, достатньо паспорта. Тут ті самі залежності, і найважливіша з них — умова продовження. Як працюють такі договори, ми розбираємо в матеріалі Право користування нерухомістю на Балі.

Титул на одиницю в багатоквартирному будинку (HMSRS). Урядова постанова 18/2021 відкрила іноземцям зареєстроване володіння апартаментами. Ви володієте самою одиницею як зареєстрованим титулом у земельному агентстві, тоді як земля під будівлею залишається на окремому титулі, що належить девелоперу або управлінському органу. Це сильніша позиція, ніж приватний договір оренди, бо ваше право власності відображене в публічному реєстрі.

Такий титул має умови. Потрібен чинний індонезійський дозвіл на перебування, на практиці — KITAS або KITAP. Одиниця має відповідати мінімальній вартості, встановленій для провінції: для Балі зазвичай називають 2 млрд IDR — цифру, встановлену міністерським указом, яка змінюється. Володіння іноземців обмежене часткою від загальної площі будівлі, і зазвичай іноземець може мати не більше однієї одиниці в житловому будинку. Строк титулу слідує за базовим правом на землю етапами 30, 20 і 30 років.

Запитайте письмово, що саме вам пропонують, перш ніж робити будь-що інше. Брошура, у якій написано «власність» без зазначення типу титулу, не відповідає на це питання.

Де формат комплексу справді виграє

Операційні витрати структурно нижчі. Це найсильніший аргумент на користь формату, і він справжній. Ринкові оцінки визначають операційні витрати окремих керованих вілл на рівні приблизно 35–50% від валового орендного доходу. Для професійно керованих апартаментних резиденцій називають близько 30%, бо спільна інфраструктура, спільний персонал і централізований клінінг розподіляють постійні витрати між багатьма одиницями. Ця різниця йде прямо в чисту дохідність.

Нижчий поріг входу. Апартаменти в комплексах на Балі зазвичай починаються приблизно від 150 000 USD проти орієнтовно 300 000–600 000 USD за віллу інвестиційного рівня. Для покупців, які хочуть присутності на ринку без концентрації всього в одному активі, саме в цій різниці і суть.

Відповідність вимогам вирішується на рівні будівлі. Легально працююча оренда потребує будівельних дозволів, реєстрації бізнесу з правильним кодом діяльності та ліцензії на туристичне розміщення. У добре керованій резиденції це все тримає оператор на рівні всього об'єкта, а не ви особисто. Для власника, який живе за кордоном, це коштує більше, ніж здається.

Найважчу частину робить хтось інший. Володіти віллою дистанційно можна, але вартість і дохід різко падають, коли управління погане. Найважче в дистанційному володінні — наймати, контролювати і замінювати персонал з іншої країни. Купівля в резиденції з професійним оператором знімає цю задачу — і ця перевага цілком залежить від того, наскільки оператор компетентний.

Попит відповідає формату. Пари, самостійні віддалені працівники, невеликі сім'ї та гості з довгим проживанням часто обирають добре розташовані сервісні апартаменти замість ізольованої вілли, особливо коли йдеться про тижні, а не про ночі.

Де формат комплексу програє

Вам належить менша частина зростання. Подорожчання землі є суттєвою складовою дохідності на Балі, а в апартаментах ви володієте часткою будівлі, а не ділянкою. Якщо ваша ставка саме на вартість землі, цей формат її не дає.

Сервісні збори і фонд капремонту. Вони регулярні, рахуються від площі одиниці і не є опційними. Сервісний збір покриває щоденні операції, фонд капремонту накопичується на великі ремонти. Просіть чинні ставки, історію підвищень, інформацію про те, хто їх встановлює, і що буде, якщо фонду забракне, коли треба міняти дах.

Ви залежите від одного оператора. З віллою погане управління — це проблема, яку можна вирішити, найнявши іншого. У резиденції оператор зазвичай вбудований у структуру. Якщо стандарти сервісу падають, ваші варіанти обмежені, а результат вашої одиниці падає разом із репутацією будівлі.

Ваші конкуренти — ваші сусіди. П'ятдесят майже однакових одиниць в одному комплексі означають п'ятдесят майже однакових оголошень, які конкурують на тих самих платформах у тій самій локації, а при перепродажі — потенційно кілька об'єктів на ринку одночасно. Можливість відрізнятися обмежена самим форматом. Вілли конкурують саме своєю несхожістю.

Орендні пули розмивають зв'язок із вашою одиницею. Коли дохід збирається з усієї будівлі й розподіляється за часткою, ваш результат залежить від роботи всього об'єкта, а не вашої конкретної одиниці. Це може згладити коливання доходу, але перевіряйте, як саме пул рахується та аудиюється.

Гарантована дохідність: цей розділ читайте повільно

Багато комплексів на Балі продаються з гарантованою дохідністю. Поширені цифри — 5–8% річних на обмежений період, часто близько трьох років. Регулярно трапляються й вищі.

Гарантія не є безкоштовними грошима. Перш ніж вона вплине на ваше рішення, варто зрозуміти три речі.

Гарантія варта рівно стільки, скільки той, хто її дає. Це договірна обіцянка девелопера або оператора, а не страховий продукт, тож вона повністю залежить від фінансової стійкості цієї компанії. Якщо в компанії почнуться проблеми, обіцянка може виявитися майже нічого не вартою. Повідомлення про неплатоспроможних індонезійських девелоперів показують, що іноземні інвестори у проєктах із гарантованою дохідністю часто стоять у черзі після банків і підрядників під час ліквідації і повертають значно менше, ніж вклали. З'ясуйте, які активи стоять за гарантією, і підтвердьте, чи є окремий резервний фонд, юридично захищений, а не просто цифра на папері.

Гарантію можуть закласти в те, що ви платите. Високі гарантії часто вбудовані у вартість придбання. Коли девелопер пропонує дохідність, значно вищу за реалістичний ринковий рівень, гарантовані виплати зазвичай закладені в завищену ціну купівлі — тобто інвестору повертають його ж власний капітал під виглядом дохідності. Порівняйте ціну за квадратний метр із зіставними об'єктами без гарантії, перш ніж приймати заявлену цифру.

Читайте умови призупинення. У кожної гарантії є обставини, за яких вона зупиняється або припиняється: затримка будівництва, форс-мажор, пороги завантаження, порушення договору управління. Знайдіть ці пункти і зрозумійте, що їх запускає. І з'ясуйте, що станеться на четвертий рік, коли гарантія завершиться і об'єкт має працювати сам.

Усе це не робить гарантії поганими за визначенням. Надійний оператор із реальним операційним масштабом, який пропонує помірну гарантію, — це законна структура. Але купувати через гарантію не варто: базові цифри мають працювати і без неї.

Питання, які насправді відділяють добре від поганого

Перш ніж брати зобов'язання щодо будь-яких апартаментів у комплексі:

  • Яка саме структура титулу? Право користування чи титул на одиницю, зі строком і механізмом продовження в письмовому вигляді
  • Які ставки сервісного збору і фонду капремонту, як вони змінювалися історично і хто контролює підвищення?
  • Які реальні показники оператора на будівлях, якими він керує зараз, — завантаження і чисті виплати, а не прогнози для вашої одиниці?
  • Дохід пулиться чи рахується по одиниці, і як він обчислюється та аудиюється?
  • Скільки одиниць у будівлі і скільки з них уже виставлені на орендних платформах?
  • Який вихід? Чи можете ви вільно продати, чи має оператор переважне право купівлі і чи переходить договір управління разом з одиницею?
  • Які умови власного користування — скільки днів, за скільки наперед бронювати, у які сезони?
  • Якщо це етап будівництва: чи володіє девелопер титулом на землю, чи виданий будівельний дозвіл і що він реально завершив раніше?

Останній блок найважливіший для купівлі на етапі будівництва, яка несе ризик незавершення, відсутній у готової нерухомості. Власний жарт ринку Балі полягає не в тому, чи буде проєкт затриманий, а в тому, наскільки.

Кому який формат підходить

Апартаменти в комплексі зазвичай підходять покупцям, які живуть за кордоном, хочуть нижчий поріг входу, цінують передбачувані операції більше за максимальний контроль, планують користуватися об'єктом кілька тижнів на рік і радше володітимуть меншою часткою професійно керованого бізнесу, ніж цілим аматорським.

Окрема вілла зазвичай підходить покупцям, які хочуть присутності в землі, планують проводити на Балі багато часу, готові вибудовувати і контролювати відносини з управителем і хочуть актив, який можна відрізнити й перепозиціонувати, а не такий, що конкурує з сорока однаковими сусідами.

Жоден із варіантів не є «розумнішим». Це різні профілі ризику, і правильна відповідь залежить від того, скільки вашої власної уваги об'єкт реально отримає.

Чесний підсумок

Модель апартаментів у комплексі працює, бо перетворює бізнес, що потребує рук, на щось ближче до пасивного володіння, а нижча частка операційних витрат є справжньою структурною перевагою, а не маркетингом.

Ціна цього — контроль. Ви залежите від оператора, якого не наймали і не можете легко замінити, несете регулярні збори, які не встановлюєте, а ваша одиниця конкурує безпосередньо з тими, що ліворуч і праворуч від неї.

Оцінюйте конкретну будівлю за трьома речами: структура титулу, перевірений досвід оператора і те, чи сходяться цифри без гарантії. Якщо відповідь на третє питання «ні», ви щойно дізналися щось важливе.

Наведені тут цифри є загальними ринковими оцінками з відкритих оглядів, а не прогнозом для конкретного об'єкта. Орендний дохід не гарантується і залежить від завантаження, сезонності, ціни за ніч, операційних витрат, податків і ринкових умов. Мінімальні пороги вартості, обмеження на володіння та строки титулів встановлюються регулюванням і змінюються. Підтверджуйте актуальні вимоги в ліцензованого індонезійського нотаріуса. Ця стаття є загальною інформацією і не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією.